Thông tư 36 ảnh hưởng như thế nào đến cho vay bất động sản?

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) vừa ban hành Thông tư 36 sửa đổi liên quan đến việc Quản lý Trách nhiệm Pháp Lý Tài sản của các ngân hàng và tạo điều kiện cho vay bất động sản. Động thái này giúp thắt chặt các quy định hiện hành và đưa Việt Nam vào quỹ đạo tương tự như Thỏa thuận Basel III .

Thông tư 36 yêu cầu các ngân hàng phải hạ thấp tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho các khoản vay trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản

Theo đó, các ngân hàng có thể giữ nguyên việc sử dụng 60% vốn tín dụng ngắn hạn cho vay trung và dài hạn lĩnh vực bất động sản trong năm nay, và đưa về mức 50% vào cuối năm 2016, 40% năm 2017.

"Việc sử dụng những thỏa thuận mua lại, hoán đổi, CP/CDs và cho vay liên ngân hàng để cấp vốn cho các khoản vay dài hạn có thể được tạm coi là một phương pháp hướng đến lợi nhuận mà các ngân hàng sử dụng, tuy nhiên thực tế là chi phí vốn tăng lên đáng kể khi mà các ngân hàng phải xem xét các lựa chọn cấp vốn dài hạn như là trái phiếu hay các hình thức chứng khoán hóa và vốn pháp lý khác nhau – vì vậy việc tiết kiệm chi phí từ nguồn vốn ngắn hạn thật ra sẽ được chuyển sang cho người vay nhờ vào mức lãi suất thấp hơn,” Ben Gray, Giám đốc của bộ phận Đầu tư Thị trường vốn của Cushman & Wakefield cho biết.

"Có ý kiến cho rằng thông tư này sẽ làm giảm nhiệt thị trường tại thời điểm mà thị trường bất động sản đang tương đối hồi phục, tuy nhiên tôi lại đồng tình với ý kiến cho rằng: khi mà hiện tại chỉ có một ngân hàng duy nhất được báo cáo có tỷ lệ vốn tín dụng ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trên 40%, thì sẽ không có sự gia tăng về phí vay chỉ bởi một yếu tố này trong quy định mới," Ben nói.

Thông tư 36 cũng yêu cầu các ngân hàng phải tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên đến 200% vào cuối năm 2016 từ mức 150% hiện hành. Tuy nhiên, mức này thấp hơn so với đề xuất tăng lên 250% hồi tháng 2 năm nay.

Ben nhận xét: "Thật không may khi NHNN chưa cho phép các ngân hàng được quyết định áp dụng các hệ số rủi ro khác nhau dựa trên mục đích vay vốn hoặc loại hình tài sản. Một tỉ lệ rủi ro cào bằng 200% trên khắp các hạng mục sẽ gây áp lực lên các ngân hàng đang sẵn thiếu vốn và điều này có thể có tác động lên việc một ngân hàng có sẵn lòng cấp vốn các khoản vay bất động sản thương mại hay không. Tại sao lại phải dùng vốn triển khai của mình để chống lưng cho bất động sản trong khi các ngân hàng có thể giải phóng khoản vốn này cho những loại hình đầu tư đem lại nhiều lợi nhuận hơn và được yêu thích hơn? Vậy cho nên điều này sẽ dẫn đến việc hoặc các ngân hàng hạn chế tiếp xúc với phân khúc bất động sản hoặc sẽ làm chậm việc mở rộng tín dụng."

"Còn nếu áp dụng mục tiêu của Basel - tỷ lệ vốn hữu hình của cổ đông thường đạt 7% tổng tài sản được đo lường rủi ro - lên các ngân hàng Việt Nam, thì sẽ cải thiện được xếp hạng của các ngân hàng và cuối cùng sẽ giảm được chi phí cho vay cả dài và ngắn hạn, cho phép tiếp tục mở rộng tín dụng một cách hợp lý."

Tâm lý thị trường bất động sản hiện tại cho rằng đây là một động thái kém từ phía NHNN, nhưng Cushman & Wakefield cảm thấy đây thật sự lại là một bước thay đổi từ trung lập sang tích cực của tín dụng, và điều này sẽ giúp đảm bảo cho cải cách cơ cấu đang diễn ra trong lĩnh vực ngân hàng và bảo vệ nền kinh tế tổng thể.